С 7 марта вступила в силу поправка в закон об ипотеке (ст. 61 п. 5 "Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества"), которая гласит, что если цены на жилье упали настолько, что кредитору не удалось реализовать имущество должника на публичных торгах, то долг заемщика считается погашенным.

7 марта 2012 г. вступила в силу поправка к статье 61 Закона об ипотеке, согласно которой, если цены на недвижимость снизились настолько, что кредитор не может реализовать имущество заемщика на торгах, долг считается погашенным (п. 5 «Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества».

Поправка в закон фактически распространяется на регионы, где цены на недвижимость упали больше чем на 15 процентов и кредитору не удалось продать имущество, на которое обращено взыскание. Только в этом случае долг заемщика прощается. В остальных случаях долг за заемщиком сохраняется. Важность этой поправки состоит в первую очередь в том, что на сегодняшний день размер долга заемщика по ипотечному кредиту никак не ограничен, и законодатель выделил первую категорию случаев, когда бесконечное взыскание долга бессмысленно.

Эта поправка распространяется на все регионы, где стоимость жилья упала более, чем на 15% Долг заемщика прощается, если кредитор не смог реализовать на публичных торгах недвижимость, на которую обращено взыскание. В остальных случаях долг сохраняется за заемщиком. Значимость этой поправки в том, что в условиях, когда нет ограничений на долг заемщика по ипотечному кредиту, определена категория случаев, при которых бессмысленно бесконечное взыскание.

К сожалению, у законопроекта, который вступил в силу в марте, есть несколько недоработок, которые необходимо подправить. В частности, не учтен вопрос: является ли списание долга для заемщика материальной выгодой и должен ли он облагаться налогом на доходы физических лиц? И если будет облагаться, то в какой части: если списаны только проценты, только пени и штрафы или только тело кредита? Все эти вопросы должны будут дорабатываться в ближайшее время. Для устранения неясности в законодательстве достаточно ввести прямые указания в Налоговый кодекс о том, что в случае прощения долга заемщика это не считается материальной выгодой, поскольку он эту выгоду действительно физически не получил.

Дальше возникает проблема с тем, что недобросовестный кредитор может обойти поправку в законодательстве. На вторых торгах он может выставить фиктивного покупателя - маленькую подставную фирму, которая купит имущество заемщика по цене старта торгов. Формально будет считаться, что имущество продано с торгов, а не осталось за кредитором, в этом случае норма закона не действует, и заемщик остается должен всю сумму. Это еще одно направление для доработки законодательства.

Следует ли всем заемщикам прощать долг? Исходя из опыта АРИЖК, целесообразно все-таки определить категорию заемщиков, для кого это жилье единственное для проживания, и именно им предоставить указанную льготу. Сегодня достаточно много покупается инвестиционного жилья, и в этих случаях долг прощать необязательно, так как инвесторы-граждане в этом случае берут на себя коммерческий риск, за который должны рассчитываться.

Для работоспособности указанной нормы в законодательство необходимо внести понятие "единственное жилье". Дополнительно для данной категории заемщиков целесообразно ограничить предельный размер долга. Я бы назвал эту норму как "конечность долга заемщика".

В нашей практике очень часты случаи, когда заемщик брал один миллион рублей кредита на 15 лет, а в результате обращения взыскания стал должен банку два миллиона рублей. В результате он лишается и жилья, и первоначального взноса, и тех платежей, которые сделал по ипотеке, и еще должен банку точно такую же сумму. И таких случаев сотни.

Как показывает практика, для ипотеки бесконечность долга заемщика - очень большая проблема. Долг надо ограничить на каком-то уровне. Напомню, ипотечный кредит принципиально отличается от потребительского кредита своим масштабом. Он превышает среднемесячный доход домохозяйства в 50 и более раз, поэтому любое увеличение долга делает его непосильным и душит заемщика.

На мой взгляд, нужно определить конечность долга на уровне 110 процентов от первоначальной оценки недвижимости, потому что известны случаи, когда банк не торопился подавать на заемщика в суд, заемщик думал, что про него забыли, а пени и штрафы накручивались. В результате банк через 1,5 года подал в суд, еще год судился, и за это время размер долга заемщика увеличился в 2,5 раза.

Хотел бы обратить внимание, что указанная поправка в закон "О залоге" не нарушает права кредиторов. На мой взгляд, кредиторы зачастую спустя рукава относились к оценке платежеспособности заемщика и оценке залога. И достаточно часто эти данные не соответствовали действительности. С введением этой поправки кредиторы поднимут свою дисциплину: тщательнее будут проводить оценку заемщика и залога, быстрее реализовывать процедуру обращения взыскания.

Если оценка произведена правильно, то такого риска падения цен на жилье скорее всего не будет, а значит, имущество может быть успешно реализовано на торгах. Не надо забывать, что банки выдают ипотеку с первоначальным взносом, то есть запас прочности у кредитора остается. Поэтому я считаю, что эта поправка будет дисциплинарным звоночком для банков: прямых убытков не принесет, а дисциплину поднимет достаточно серьезно.

Опытные кредиторы знают статистику, что необеспеченную часть взыскать практически нереально, то есть после продажи имущества собираемость оставшегося долга соответствует долгам по потребительскому кредиту, а это 4-5 процентов. Поэтому для большинства кредиторов собирать эти долги убыточно и их проще списать. Наша статистика свидетельствует о том, что даже если распродать все имущество внутри квартиры, включая вилки, тарелки и постельное белье, то сумма выручки составит максимум 15 процентов от ипотечного долга. Причем эта формула действует даже для больших кредитов. Взыскиваемость необеспеченного долга убыточна для всех, поэтому необходимо формально закреплять складывающуюся на рынке практику, которая не нарушает его функционирования.

Страх бесконечности долга и злоупотребление кредитором своим правом обращения взыскания - два существенных фактора, сдерживающих развитие ипотеки в России. Для исправления этой ситуации необходимо законодательно ограничить платежную нагрузку на заемщика по совокупности всех обязательств в 45 процентов, развивать страхование ответственности заемщика и закрепить безусловное право заемщика на реструктуризацию. Практика АРИЖК показывает, если кредитор идет навстречу заемщику и позволяет рациональным способом пережить временные трудности, большинство заемщиков возвращаются к успешному обслуживанию долга, сохраняя лояльность банку.