Можно ли бороться с арендодателем, повышающим стоимость аренды без согласования с арендатором?

В наше непростое время, когда курс рубля падает, цены растут, а доходы не увеличиваются, остро встаёт вопрос оптимизации расходов. Особенно это актуально, если вы являетесь арендатором недвижимости, а арендодатель повышает размер аренды в одностороннем порядке, без согласования с вами, мотивируя это сложной экономической обстановкой. Больше всего в данной ситуации страдают те, кто заключает договор об аренде с пунктом, о праве арендодателя повышать стоимость аренды в одностороннем порядке.

Естественно, юридически грамотные люди стараются этот пункт из договора исключать, заменяя его компромиссным вариантом, особенно если договор аренды краткосрочен. Если же достичь консенсуса в этом вопросе не удаётся – то логично включать в договор пункт о праве арендатора расторгнуть договор аренды, с обязательным возмещением обеспечительного платежа. Такой пункт поможет уравнять арендатора с арендодателем в правах. Данные меры помогут на стадии заключения договора, однако, что же делать, если договор уже заключён, а арендодатель повысил стоимость аренды? Чтобы самому оценить законность его требований, арендатору важно знать следующие условия:

1. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, арендодатель вправе изменять стоимость аренды 1 раз на протяжении года, в любых случаях. То есть, если расценки на аренду в одностороннем порядке на протяжении года уже менялись – повторное их изменение будет признано незаконным. По данному поводу имеются дополнительные разъяснения Президиума Верховного арбитражного суда (например, п. 21 ПП ВАС РФ N 73 от 17.11.11).

2. Существенное повышение арендной ставки может быть оспорено, если:

• Плата за аренду сильно завышена и пропорционально не соответствует увеличению рыночных тарифов на аренду аналогичной недвижимости в этой местности.
• Новая цена значительно превышает среднерыночные тарифы на аренду недвижимости.

По этим причинам арендодатель вправе обратиться в суд о признании повышения платы за аренду – незаконным. Разъяснения по данному пункту содержатся в пункте 22 Постановления ВАС указанного в пункте №1.

Нельзя забывать, что арендатор обязан предоставить суду доказательства того, что превышен размер тарифов на аренду схожего имущества в этой местности. Для этого истцу придётся организовать независимую экспертизу рыночных тарифов на аренду недвижимости. Нелишними будут и иные доказательства, полученные из источников, находящихся в открытом доступе, таких как:

• Газеты и сайты бесплатных объявлений об аренде недвижимости (Из рук в руки, авито.ру, местных изданий).
• Обзоры рынка недвижимости и арендных ставок публикуемые аналитиками на бизнес-площадках и информационно-аналитических изданиях (РБК, Коммерсант и т. п.)
• Любые другие доказательства, основанные на аналитических исследованиях и судебной практике.

Важно помнить: совокупность нескольких доказательств вашей правоты – залог успешного рассмотрения дела в суде.

3. Арендатор способен добиться уменьшения ставки арендной платы по решению суда.

Законом предусмотрено уменьшение тарифа за аренду недвижимости, по инициативе арендатора когда условия пользования арендуемого имущества или его состояние сильно ухудшилось (ч. 4 ст. 614 ГК РФ). Эта возможность предусматривается только в тех случаях, когда эти причины возникли не по вине арендатора.

Среди этих причин могут быть:

• Затруднена возможность посещения и пользования недвижимостью на длительный срок либо если подобное происходит периодически.
• Затруднена или ограничена возможность пользованием важными коммуникациями, вследствие производимых работ, несогласованных с арендатором.
• Существенное отличие действительных условий аренды объекта от обещанных арендодателем. Это может быть несоответствие размеров целевой аудитории, меньшее количество посетителей торгового центра и т. п.
• Несоответствие действительного назначения арендуемого объекта от указанного в договоре.

Следите за появлением дополнительной информации на нашем сайте в разделе статьи.